Het Edisonkwartier: een uitdagend transformatieproject

Tussen 2019 en 2022 ondersteunde Giesbers Ontwikkelen en Bouwen ontwikkelaar FRESCH Real Estate bij de ontwikkeling en bouw van woonwijk het Edisonkwartier in Nieuwegein. Een voormalig kantoorterrein met drie verouderde kantoorpanden moest transformeren tot een groene, waterrijke en belevingsgerichte woonbuurt voor gezinnen die graag dicht bij Utrecht willen wonen. 

Het Edisonkwartier van bovenaf gezien.

Dit project kende vele uitdagingen, waaronder het verloop van het archeologisch en ecologisch onderzoek en het zorgvuldig ontmantelen (oogsten) van de bestaande kantoorpanden. Toch slaagde Giesbers erin om FRESCH vanaf het begin al 100% zekerheid te geven over kosten, planning en het eindresultaat, dankzij de inzet van de Dit is wonen-werkwijze. We vragen aan Jasper Jansen, manager Ontwikkeling & Engineering bij Giesbers Ontwikkelen en Bouwen, hoe dit proces verliep. Hij was indertijd als ontwikkelaar bij dit project betrokken.

Het kostenplaatje scherp

“FRESCH zag de potentie van deze locatie; een ideale plek voor een woonwijk gericht op het midden- en hoogsegment. Ruimere woningen voor grotere gezinnen, op de grens van verstedelijkt gebied en het groen, waar kleinere woningen gebruikelijker zijn,” vertelt hij. “FRESCH vroeg ons hen te adviseren en samen hebben we gekeken hoe we het juiste woonproduct konden ontwikkelen voor de doelgroep, en wat dat zou gaan kosten.”

De kostprijs van de woningen was al in het verkavelingsstadium duidelijk. Maar de opbrengstenkant kon nog omhoog gebracht worden door extra opties voor de kopers toe te voegen, waardoor de verkoopprijs omhoog kon. Daarvoor was op sommige vlakken een investering nodig. Door aan de voorkant aan de knoppen te draaien konden FRESCH en Giesbers het kostenplaatje van het project scherper krijgen en de opbrengsten optimaliseren.

Samen aan de knoppen draaien.

Zo werd de wijk diverser gemaakt, en daarmee de verkoopbaarheid verhoogd. Ook adviseerde Giesbers om meer uit iedere individuele woning te halen, bijvoorbeeld door kopers de optie te geven om een aanbouw of thuiskantoor toe te voegen - geen overbodige luxe in de coronatijd waarin we toen zaten. Die investeringen betaalden zich uiteindelijk terug in een hoger opbrengstenniveau en een snellere doorloop van de verkoop. Aangevuld met de extra verkoopbare meters die Giesbers wist te realiseren door slimme aanpassingen tijdens het verkavelingsproces, maakte dat het Edisonkwartier nog rendabeler werd.

In control door nauwe ketensamenwerking

Ook de planning van het project was aan de voorkant al helder door de nauwe ketensamenwerking. Ondanks dat het terrein in 2021 bouwrijp werd gemaakt en kort daarna de bouw startte, had corona nauwelijks invloed op het project, vertelt Jasper. “De pandemie speelde een allesbepalende rol in onze levens en de bouw. Daarnaast zaten we midden in de ruwbouw toen de oorlog in Oekraïne uitbrak in 2022. Daardoor ontstonden in veel bouwprojecten enorme problemen met levertijden en prijsstijgingen. Maar door hier proactief op te sturen samen met onze partners, bleven we tijdens de uitvoering van het project in control. Uiteindelijk hebben we het werk binnen de financiële kaders en naar volle tevredenheid van klant en kopers op tijd kunnen opleveren.”

Het Edisonkwartier nu.

De uitdaging lag vooral in de procedures rond het bouwrijp maken van het gebied, zegt hij. "We moesten drie panden ontmantelen en wilden de materialen oogsten voor hergebruik. Daarnaast was er onderzoek nodig naar de vleermuis- en vogelsoorten op het terrein én moesten we rekening houden met de aanwezige ecologische verbindingszone. Bovendien moest er, voordat we überhaupt konden beginnen, archeologisch onderzoek plaatsvinden, wat soms voor lange vertragingen kan zorgen; het is niet ongebruikelijk dat je daardoor een half jaar niet op het bouwterrein mag komen.”

Proactief sturen op een strakke planning

Al die stappen en procedures moesten zorgvuldig worden ingepland, waarbij afspraken en deadlines in de koopcontracten als rode draad dienden. Hoe verliep dat proces? Jasper vertelt: “Ons doel was om het perceel binnen een half jaar bouwrijp te hebben, en we wisten dat we proactief moesten sturen om dat te bereiken. Daarom hebben we alle partijen bij elkaar aan tafel gebracht en het gesprek gevoerd over de belangen die er speelden.” 

“Dit leidde tot unieke kansen: de archeoloog was zo enthousiast over het project dat hij voorstelde gefaseerd te werken. Zodra een pand weg was, begon zijn team direct met hun werkzaamheden. Dit zorgde ervoor dat waar de archeologie klaar was, de riolering al kon worden aangelegd. Dankzij de vroegtijdige betrokkenheid en het meedenken van alle partijen werkte de gemeente Nieuwegein ook mee door de deelgebieden gefaseerd vrij te geven. Dit pragmatische overleg stelde ons dan weer in staat afspraken te maken over het gebruik en de inrichting van de ecologische zone. We moesten zeer nauwkeurig plannen, en hoewel een kleine verandering soms betekende dat iedereen opnieuw moest worden geïnformeerd, was dit de juiste aanpak: uiteindelijk werd het project op tijd opgeleverd. Dus als het gaat om controle houden over de planning, is het slim om energie te steken in een goede samenwerking en dat soort gesprekken met elkaar.”

De tuinen van het Edisonkwartier, met zicht op de ecologische zone.

Gaat u ook voor zekerheid vanaf het begin?

Giesbers Ontwikkelen en Bouwen kon FRESCH Real Estate vanaf het begin van het project zekerheid bieden door een grotere verkoopbaarheid, gemaximaliseerd rendement en een strakke planning; voordelen die allemaal voortkomen uit de Dit is wonen-aanpak. Wilt u ook die 100% zekerheid voordat de eerste schop de grond in gaat? Dan is Dit is wonen de juiste keuze. Neem hier contact op; we denken graag met u mee.